ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ (GIS) VÀ MÔ HÌNH HEDONIC TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở HÀNG LOẠT: NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TẠI KHU TRUNG TÂM XÃ GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Abstract

Mass land valuation plays an important role in state land management, especially in rapidly urbanizing areas. This study aims to apply a mass residential land valuation model in Gia Lam commune, Hanoi city, to support the development of a market-reflective land price framework. The research utilizes primary data collected from 180 land parcels (30 samples/zone), integrating the semi-logarithmic regression model (Hedonic) and Geographic Information System (GIS) to analyze influencing factors and estimate land prices. The results divided the study area into 6 value zones with corresponding standard parcels located in two main areas: Around Ngo Xuan Quang, Chinh Trung streets and the 31 ha urban area. The main factors affecting land prices identified through the model include the number of frontages, parcel shape, area size, road access, distance to main roads, construction density, and proximity to parks and schools. The standard land prices across the 6 zones range from 51.98 million VND/m² to 145.85 million VND/m². Based on the quantified impact coefficients, the study applies GIS software to calculate and establish specific land price maps for parcels in the locality. The findings reveal a significant gap between market prices and state-regulated prices (which range from 10.14 to 20.7 million VND/m²), while confirming the superiority of combining GIS and the Hedonic model in land valuation. The study proposes solutions to standardize cadastral databases and establish criteria for determining standard parcels to perfect mass land valuation operations in the future.

Tóm tắt

Định giá đất hàng loạt đóng vai trò quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt tại các khu vực đang đô thị hóa mạnh mẽ. Nghiên cứu này nhằm mục tiêu ứng dụng mô hình định giá đất ở hàng loạt tại xã Gia Lâm, Thành phố Hà Nội để phục vụ việc xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường. Nghiên cứu sử dụng phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp từ 180 thửa đất (30 phiếu/vùng), kết hợp mô hình hồi quy bán logarit (Hedonic) và Hệ thống thông tin địa lý (GIS) để phân tích các yếu tố ảnh hưởng và ước tính giá đất. Kết quả nghiên cứu đã phân chia địa bàn thành 6 vùng giá trị với các thửa đất chuẩn tương ứng tại hai khu vực chính là quanh trục đường Ngô Xuân Quảng, tổ dân phố Chính Trung và khu đô thị 31 ha. Các yếu tố ảnh hưởng chính đến giá đất được xác định thông qua mô hình bao gồm: Số mặt tiền, hình thể thửa đất, quy mô diện tích, khả năng tiếp cận đường, khoảng cách đến trục đường chính, mật độ xây dựng và vị trí tiếp giáp công viên, trường học. Giá đất chuẩn tại 6 vùng dao động từ 51,98 triệu đồng/m² đến 145,85 triệu đồng/m². Dựa trên các hệ số ảnh hưởng đã được lượng hóa, nghiên cứu ứng dụng phần mềm GIS để tính toán và thiết lập bản đồ giá đất cụ thể cho các thửa đất trên địa bàn. Kết quả phản ánh khoảng cách đáng kể giữa giá thị trường và mức giá theo quy định của Nhà nước (giá đất quy định từ 10,14 - 20,7 triệu đồng/m²), đồng thời cho thấy tiềm năng ứng dụng của phương pháp kết hợp GIS và mô hình Hedonic trong định giá đất. Nghiên cứu đã đề xuất các giải pháp chuẩn hóa cơ sở dữ liệu địa chính và xây dựng tiêu chí xác định thửa đất chuẩn nhằm hoàn thiện công tác định giá đất hàng loạt trong thời gian tới.